Wenn die Zinsbindung eines alten Baudarlehens abläuft, steht eine Anschlussfinanzierung an. Da das Zinsniveau nach der extremen Niedrigzinsphase (teils unter 1 %) heute spürbar höher liegt (aktuell ca. 3,9 % bis 4,3 % für 10 Jahre), droht Kreditnehmern bei gleichbleibender Restschuld eine deutlich höhere Monatsrate. Auch wenn der erste Schock groß ist, gilt es Ruhe zu bewahren und rechtzeitig über die Anschlussfinanzierung Gedanken machen. Finanztip klärt auf.
Finanztip-Modellrechnung zeigt: 270 Euro mehr im Monat – oder sieben Jahre länger zahlen. Was Kreditnehmer nun tun können.
Für viele Immobilienbesitzerinnen und -besitzer wird es bald ernst: Läuft die günstige Zinsbindung ihres Baudarlehens aus, müssen sie ihren Kredit zu deutlich höheren Zinsen weiterfinanzieren. Aktuell liegen die Zinsen bei über vier Prozent. Die Folge: Wer zum ursprünglich geplanten Zeitpunkt schuldenfrei sein will, zahlt schnell 270 Euro mehr pro Monat – oder muss bei gleichbleibender Rate deutlich länger zahlen. Das zeigt eine Modellrechnung des unabhängigen Geldratgebers Finanztip.
„Bei vielen Eigentümern, die 2017 eine Immobilie finanziert haben, laufen die günstigen Festzinsen von häufig 1,5 bis zwei Prozent im kommenden Jahr aus. Der Zinssatz für die Anschlussfinanzierung kann sich Vergleich zur Erstfinanzierung häufig verdoppeln oder sogar verdreifachen“, sagt Dirk Eilinghoff, Finanztip-Experte für Immobilien und Baufinanzierung. „Wer die bisherige Rate beibehält, sollte sich darauf einstellen, dass er deutlich länger zahlen muss.“
250 Euro mehr pro Monat – oder 6 Jahre länger zahlen
Ein Beispiel: Wer 2017 ein Darlehen über 300.000 Euro mit zehnjähriger Zinsbindung aufnahm, zahlte bei einem Zinssatz von 1,5 Prozent und einer anfänglichen Tilgung von drei Prozent monatlich 1.125 Euro. Nach zehn Jahren liegt die Restschuld bei rund 200.000 Euro.
Wird der Kredit anschließend zu einem Zinssatz von 4,4 Prozent weiterfinanziert, reicht die bisherige Rate rechnerisch weiterhin aus – die Gesamtlaufzeit verlängert sich jedoch von ursprünglich 27 auf etwa 34 Jahre, also um rund sieben Jahre.
Wer dagegen zum ursprünglich geplanten Zeitpunkt schuldenfrei sein möchte, muss im Beispielfall die Rate auf rund 1.395 Euro erhöhen – und damit monatlich etwa 270 Euro mehr zahlen.
Tilgungssatz mit einfacher Faustregel prüfen
„Ob eine höhere Rate sinnvoll und finanziell möglich ist, hängt von der persönlichen Situation ab – etwa vom Einkommen, Alter, Renteneintritt und vorhandenen Rücklagen“, so Eilinghoff.
Eine einfache Orientierung bietet der Tilgungssatz für die Anschlussfinanzierung. Finanztip empfiehlt, darauf zu achten, dass die anfängliche Tilgung im neuen Finanzierungsabschnitt mindestens zwei Prozent beträgt. Bei einer niedrigeren Tilgung kann sich die Rückzahlung stark in die Länge ziehen. Der Tilgungssatz lässt sich mit einer einfachen Formel berechnen:
Monatsrate × 12 ÷ Restschuld × 100 – neuer Zinssatz = anfänglicher Tilgungssatz
Bei einer Restschuld von 200.000 Euro, einer Monatsrate von 1.125 Euro und einem Zinssatz von 4,4 Prozent ergibt sich eine anfängliche Tilgung von 2,35 Prozent. Die bisherige Rate wäre damit ausreichend. Dennoch sollten Kreditnehmer prüfen, ob sie die Rate erhöhen können und wann sie schuldenfrei sein möchten, insbesondere mit Blick auf den Renteneintritt.
Anschlussfinanzierung: So sollten Verbraucher jetzt vorgehen
Immobilienbesitzer sollten sich spätestens ein Jahr vor Ablauf der Zinsbindung mit der Anschlussfinanzierung beschäftigen. Finanztip empfiehlt dabei drei Schritte:
- Frühzeitig Angebote einholen: Kreditnehmer sollten sich nicht darauf verlassen, dass ihre bisherige Bank ein gutes Angebot macht, sondern selbst die aktuellen Bauzinsen prüfen und Vergleichsangebote einholen.
- Angebote vergleichen und verhandeln: Das Angebot der bisherigen Bank sollte mit Angeboten von Baufinanzierungsvermittlern verglichen werden. Bietet die Bank keine konkurrenzfähigen Konditionen, lohnt sich die Umschuldung zu einer anderen Bank
- Laufzeit im Blick behalten: Entscheidend ist nicht nur der Zinssatz, sondern auch, wann der Kredit vollständig abbezahlt ist. Kreditnehmer sollten prüfen, ob die gewählte Rate zur gewünschten Laufzeit passt – besonders mit Blick auf den Renteneintritt. Wer sich schon früher Planungssicherheit verschaffen möchte, kann ein Forward-Darlehen prüfen. Je nach Vorlauf kann dafür allerdings ein Zinsaufschlag anfallen.
Methodik
Die Modellrechnung basiert auf einem Darlehen aus dem Jahr 2017 über 300.000 Euro mit einem Sollzinssatz von 1,5 Prozent, einer anfänglichen Tilgung von drei Prozent und zehn Jahren Zinsbindung. Für die Anschlussfinanzierung wird ein Zinssatz von 4,4 Prozent angenommen. Die Berechnung berücksichtigt keine Sondertilgungen.
Weitere Informationen
